賃貸不動産の評価見直し　～直前での対策規制へ～

令和8年度税制改正大綱において「賃貸不動産の相続税評価方法」の見直しが明記されました。

具体的には、被相続人が相続開始前5年以内に有償で取得・新築した貸付用不動産について、
従来の路線価等による評価ではなく、課税時点の「通常の取引価額」によって評価を行うことになります。
（「通常の取引価額」は取得価額（地下変動などを考慮）の80％評価となることが予定されています。）

この見直しは、令和9年1月1日以後に発生する相続・贈与から適用される予定です。

背景には、相続直前に不動産を取得し、評価額の低さを利用して
相続税を圧縮する手法が広がってきたことがあります。

従来の相続税評価は路線価や借家権割合を基準としており、
市場価格より低くなる場合が多く節税策として広く実行されてきました。
実態との乖離が課税の公平性を損なうとの指摘があり見直しに至っています。

また、不動産小口化商品についても、取得時期にかかわらず通常の取引価額で評価する方向に改められます。
これにより、市場価値と評価額の差を利用した節税策はさらに使いにくくなる見込みです。
この改正は「節税スキームの封じ込め」としての性格が強く、短期的な節税対策が難しくなるでしょう。

不動産投資は本来、資産承継や資産運用の手段です。
短期的な目線ではなく利益や手残りが最大化するような中長期的な視点が必要ですね。

［事業承継相続サポートチーム］
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